2021年10月25日苏州市人大常委会修订了《苏州市住宅区物业管理条例》，于2022年3月1日正式施行。修订后的管理条例对广大业主会有哪些具体影响？对物业服务人有哪些新的要求？对物业服务人的监督管理责任究竟由哪些部门负责落实？相关部门分别承担什么职责？新的物业管理条例对上述问题均进行了细致、明确且具体的规定。接下来，笔者将从对业主权利义务的新增、对业主委员会职责和禁止行为的明确、对业主大会相关制度的完善、对物业服务人的新要求、对物业相关主管部门职责的新增这五个方面对新物业条例进行具体梳理。

    一、对业主权利义务的新增

    （一）新增业主权利方面：

    1.提出制定和修改业主大会议事规则、管理规约的建议（第八条）

    2.对侵害住宅区公共利益的行为予以劝阻；（第八条）

    3.通过业主大会决定改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（第九条）

    4.业主对违反业主委员会成员禁止行为的成员享有提请业主大会罢免的权利。（第二十五条）

    （二）新增业主义务方面：

    1.业主应配合物业服务人，执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施。（第八条）

    2.业主与租客约定物业费由租客承担的，如租客拒不支付物业费，业主依然要承担。（第五十八条）

    3. 对住宅需进行装饰装修的，应当事先告知物业公司。（第六十六条 ）

    4. 高空坠物安全防范义务，加强窗户阳台管理。（第六十七条）

    二、对业主委员会职责和禁止行为的明确

    （一）增加业主委员会以下职责：（第十八条）

    1.报告业主委员会履职、财务收支情况和物业管理实施的情况；

    2.监督和协助物业服务人履行物业服务合同，并可以委托第三方评估机构对物业服务人履约情况开展评估；

    3.拟订业主共有部分经营管理方案以及收益的管理、使用和分配方案并报业主大会决定，监督物业服务人对业主共有部分的经营和使用情况；

    4.制定档案和印章管理制度，制作和保管会议记录、共有部分档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件，并建立相关档案；

    5.协助镇人民政府（街道办事处）调解处理物业管理纠纷；

    （二）增加业主委员会应当公示公告的事项

    业主委员会应当定期向全体业主公告业主委员会成员、业主大会议事规则、业主委员会工作规则、管理规约和物业服务合同、业主大会预算决算、共有车位处置情况、住宅专项维修资金、公共收益的收支情况等详细信息。    （第二十四条）

    （三）明确业主委员会成员禁止下列行为：（第二十五条）

    1.阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定；

    2.违反规定使用或者转移、隐匿、毁弃业主大会、业主委员会印章；

    3.转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件、资料；

    4.未经业主大会决定，擅自以业主委员会的名义与物业服务人签订或者解除物业服务合同；

    5.索取、收受物业服务人或者相关单位、个人财物或者其他利益；

    6.挪用或者侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产。

    （四）收紧业委会成员人数，由原来的5-15人，收紧为7-11人。（第二十条 ）

    （五）增加了物业管理委员会制度，在无法成立业主委员会时，由镇人民政府（街道办事处）牵头设立物业管理委员会。（第二十九条、第三十条、第三十一条）

    三、对业主大会相关制度的完善

    （一）增加了业主大会筹备组的启动方式（第十二条）

    1.建设单位向镇人民政府（街道办事处）申请、

    2.十人以上的业主公开联名向镇人民政府（街道办事处）申请

    3.镇人民政府（街道办事处）根据物业管理区域实际情况主动启动

    （二）完善了不同事项对表决比例的要求（归纳为双过半、双三分之二、双四分之三）

    1.决定其他一般事项的：应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

    2.决定一般重大事项：应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。具体事项包括：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务人；（5）使用住宅专项维修资金；

    3.决定三类特别重大事项：应当在双三分之二的基础上，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。三类事项为：（1）筹集住宅专项维修资金；（2）改建、重建建筑物及其附属设施；（3）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。

    （三）完善了业主代表制度

    1.提高了业主代表的户数要求，由原来的超过100户，提高到超过300户。（第十条）

    2.放宽了业主代表的推选方式，由每幢至少一名业主代表，调整为按幢或者结合实际情况推选。（第十一条）

    （四）增加了电子投票表决方式

    在集体讨论和书面征求意见的基础上，增加了通过电子投票系统上召开业主大会的投票方式。便于业主投票。（第十七条）

    （五）鼓励和支持符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员、民主党派人士、公职人员、居（村）民委员会成员以及具有财会、管理、法律等专业知识的人员积极参选业主委员会成员。（第十九条）

    （六）明确市、县级市（区）人民政府应当改善老旧住宅区的综合环境，引导改造后的老旧住宅区成立业主大会等，并提供首次业主大会筹备经费等保障机制。（第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十三条）

    四、对物业服务人的新要求

    （一）新增物业服务人的义务

    1.备案义务。物业服务人应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地的县级市（区）物业管理行政主管部门备案。（第四十七条）

    2.住宅装修注意事项告知义务。物业服务人应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人。（第六十六条）

    3. 推动物业服务与养老、家政等社区生活服务相结合。（第四十四条）

    4.安全巡查防范义务、报告义务。物业服务人应当加强日常巡查，及时提醒业主采取措施消除安全隐患，必要时向业主委员会、居（村）民委员会和有关主管部门报告。（第六十七条、第六十八条）

    5.物业服务相关公示公告的义务。物业服务人应当在物业管理区域内显著位置向全体业主公告下列信息：（第四十五条）

    （1）物业服务人营业执照、项目负责人基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；

    （2）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

    （3）由物业服务人管理的业主共有部分的公共收益收支情况；

    （4）物业共用部位、共用设施设备水电费及分摊情况；

    （5）电梯、消防、监控安防等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、应急处置措施等；

    （6）其他依照法律、法规规定和物业服务合同、管理规约约定应当公告的信息。

    6.新增物业服务人禁止行为。物业服务人不得有下列行为：（第四十六条）

    （1）采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费；

    （2）出售、泄露或者非法提供、使用业主、物业使用人信息；

    （3）强制业主、物业使用人通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备；

    （4）骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产；

    （二）新增物业服务人权益方面

    1.业主必须依照法定程序共同决定才得解聘物业公司。如给物业公司造成损失的， 物业公司可以主张赔偿损失。（第四十八条）

    2.可以协议选择物业费收费方式：包干制或者酬金制等。可以协商预收一年的物业费。预收期限由六个月延长至一年。（第五十一条）

    3.可以将部分专业服务委托第三方，但不得将全部服务进行转委托；（第四十三条）

    五、对物业相关主管部门职责的新增

    （一） 新增县级市（区）人民政府责任

    1.县级市（区）人民政府应当为镇人民政府（街道办事处）配备物业管理工作的专职人员，落实工作经费。（第五条）

    2.市、县级市（区）人民政府对表现突出的业主委员会给予奖励。（第二十一条）

    （二）新增县级市（区）物业管理行政主管部门责任

    物业管理行政主管部门履行下列职责：（第五条）

    （1）制定物业管理相关政策、规范并组织实施；

    （2）建立、完善物业管理分级培训体系，组织开展物业管理相关法律、法规和政策的宣传和业务培训；

    （3）加强对物业服务人的监督管理，督促其提高物业服务质量，依法开展物业管理行政执法工作；

    （4）指导和监督住宅专项维修资金的筹集、管理和使用工作；

    （5）指导和监督物业服务行业协会开展行业自律和服务工作；

    （6）实施物业管理方面的其他监督管理职责。

    （三）新增镇人民政府（街道办事处）职责

    1.镇人民政府（街道办事处）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协调和监督，履行下列职责：（第六条）

    （1）组织、指导、监督本辖区内设立业主大会、选举业主委员会和换届选举，办理相关备案手续；

    （2）指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责；

    （3）指导和监督物业服务人依法履行义务；

    （4）提供物业管理法律咨询服务，调解、处理物业管理纠纷，协调物业管理各方的关系；

    （5）建立物业应急服务保障机制；负责落实县级市（区）人民政府依法采取的应急处置措施和其他管理措施，指导物业服务人、业主委员会开展应对工作，并给予物资和资金支持。

    （6）协同县级市（区）物业管理行政主管部门指导和监督辖区内物业承接查验、物业管理项目的移交和接管工作；

    2.镇人民政府（街道办事处）组织成立业主大会筹备组。（第十二条）

    3.镇人民政府（街道办事处）派员组成筹备组，指定筹备组组长，推荐业主成员参加筹备组。业主对筹备组成员有异议的，由镇人民政府（街道办事处）协调、解决。（第十三条）

    4.业主对业主大会表决结果存在异议的，可以向镇人民政府（街道办事处）反映。镇人民政府（街道办事处）应当核实表决相关信息。（第十七条）

    5.在无法成立业主大会时，由镇人民政府（街道办事处）及时组织成立物业管理委员会。（第二十九条）

    6.镇人民政府（街道办事处）应当对推动物业服务与养老、家政等社区生活服务相结合予以指导、协助。（第四十四条）

    7.物业所在地的镇人民政府（街道办事处）应当加强对物业服务人交接工作的监管。（第五十九条）

    8.镇人民政府（街道办事处）应当引导居民协商确定老旧住宅区的管理模式，推动建立物业管理长效机制。（第六十条）

    9.镇人民政府（街道办事处）应当为业主达成自愿增设电梯协议提供服务，物业服务人应当为增设电梯提供必要的协助。（第六十三条）

    （四）新增居（村）民委员会职责

    1.居（村）民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，配合镇人民政府（街道办事处）做好物业管理的相关工作。（第六条）

    2.居（村）民委员会应当指导和协助业主，组织召开业主大会会议，调整或者重新选举产生业主委员会。（第七十九条）

    3.首次业主大会筹备组由居（村）民委员会等派员组成。（第十三条）

    4.鼓励和支持符合条件的居（村）民委员会成员积极参选业主委员会成员。居（村）民委员会推荐业主委员会成员候选人。（第十九条）

    5.接收镇人民政府（街道办事处）抄送的业委会备案的相关材料。（ 第二十二条）

    6. 居（村）民委员会成员参与组成物业管理委员会。（第二十九条）

    7. 居（村）民委员会应当推动物业服务与养老、家政等社区生活服务相结合，予以指导、协助。（第四十四条）

    8. 接收物业服务人报告的业主未采取措施消除安全隐患的信息。（第六十七条）

    结语：2022年实施的《苏州市住宅区物业管理条例》为目前在业主权利保护、业主大会议事程序、业主委员会职责监督等方面出现的痛点问题提供了法律依据，同时也对主要物业管理部门的组织、指导、监督等职责做出了明确和细化，致力于为广大居民群众创造良好的物业管理环境，提升业主的居住安全感和生活幸福感。

笔者后续将对业主如何通过业主大会和业主委员会行使业主权利、镇人民政府（街道办事处）如何落实监督和提升物业服务质量等干货作出进一步梳理，敬请关注。

    注：上述汇总梳理系个人制作，具体变化以权威文本为准，仅供学习参考使用。

    附：《苏州市住宅区物业管理条例》全文

北京德恒（苏州）律师事务所

德恒律师事务所是中国规模最大的综合性律师事务所之一。1993 年 1月经中华人民共和国司法部批准创建于北京，原名中国律师事务中心，1995年更名为德恒。德恒律师恪守勤勉尽责、竭诚服务、追求公正的宗旨，致力于为中外客户提供优质、高效的法律服务，现已形成遍布中国和世界 160 多个主要城市的全球服务网络，出色完成了一系列具有深远社会影响的重大法律服务项目，创造了中国法律服务领域的多项第一，获得社会各界的肯定与好评。

吕梁山

北京德恒（苏州）律师事务所 律师

专研公司治理、股权架构、股权激励，已取得注册会计师专业阶段合格证和三级企业人力资源管理资格证。执业以来，参与办理了苏州、南京多家公司的动态合伙股权激励制度建设，见证企业与员工签订相关文件等。